Hvornår kan man klage over larm
Livet i en boligejendom med adskillige beboere medfører uundgåeligt et vist niveau af lyde og støj (som forventeligt er til stede). Klager kan imidlertid opstå, og lejeforholdet kan ultimativt påvirkes, når lydvolumenet overstiger det, der betragtes som tåleligt. Men hvornår bliver støj så forstyrrende, at den kan udløse enten en opsigelse eller en hævelse af lejemålet? Og hvilke forpligtelser pålægges desuden både den lejende part og udlejeren i disse sammenhænge?
Nærværende artikel belyser de retslige rammer vedrørende generende støj i lejeboliger og afdækker de nødvendige betingelser, inden en udlejer eventuelt skrider til handling over for en lejer, der forårsager støj.
Hvad siger Lejeloven om støj?
En lejer må i henhold til Lejeloven §§ ikke demonstrere en opførsel, som virker forstyrrende for ejendommen eller dens øvrige residente. Dette princip inkluderer også støj - helt uafhængigt af, hvorvidt den forstyrrende lyd udspringer fra den primære lejer selv, fra andre medlemmer af husstanden, eller fra gæster, som lejeren har tilladt adgang til lejemålet.
Sagt på en anden måde: Det er ingen forudsætning, at der eksisterer en specifik bestemmelse om støj i hverken lejekontrakten eller husordenen, for at støj kan vurderes som et problem. Hvis derimod den pågældende støj opleves som tilstrækkeligt forstyrrende og desuden kan bevisføres, kan dette ultimativt munde ud i, at den lejende part bliver pålagt at fraflytte sin bopæl.
Hvordan håndteres klager over larm?
Modtagelsen af støjklager fra omkringboende hos en udlejer nødvendiggør en omhyggelig og grundig dokumentation samt korrekt bearbejdning af disse klager. Den sædvanlige fremgangsmåde præsenteres herunder:
1. Skriftlige klager fra naboer
Det anbefales, at udlejeren anmoder de utilfredse lejere om at fremsende formelle, skriftlige indsigelser, hvori de præcist beskriver larmen og angiver specifikke datoer samt tidspunkter. Dette udgør en afgørende komponent af bevismaterialet (for at styrke bevisførelsen), især hvis den pågældende sag på et senere tidspunkt måtte skulle forelægges for boligretten til afgørelse.
2. Udlejers vurdering og bevisbyrde
Dernæst bør klagernes art og frekvens underkastes en evaluering af udlejeren. Ansvaret for at dokumentere en overtrædelse af Lejeloven, samt at denne overtrædelse er tilstrækkelig graverende til at berettige en sanktion (det være sig en påmindelse, en annullering af lejemålet, eller i særligt alvorlige situationer en ophævelse), påhviler udlejeren.
Advarsel til lejer
Som en generel regel skal der, forinden udlejeren kan iværksætte mere indgribende foranstaltninger, fremsendes en formel, skriftlig påmindelse til lejeren. Den pågældende advarsel skal specificere:
Angivelse af de specifikke datoer og tidspunkter, hvorpå der er fremsat klager.
En henstilling til lejeren om fremadrettet at efterleve reglerne for god skik og orden.
Meddelelse om, at vedvarende støj potentielt kan udløse enten en annullering eller en hævelse af det indgåede lejemål.
Bevis for advarslens afsendelse og modtagelse skal sikres; dette gøres ved at forsyne den med både et quickbrev og et anbefalet brev.
Hvis problemet fortsætter
Såfremt lejeren undlader at justere sin opførsel, og dokumenterede indsigelser fortsat indløber, besidder udlejeren en række alternativer, alt afhængigt af problemets karakter:
Fremsende en yderligere advarsel.
Forelægge tvisten for huslejenævnet (hvis der hersker usikkerhed om støjens præcise udstrækning).
Annullere lejemålet med behørigt opsigelsesvarsel.
Hæve lejemålet øjeblikkeligt ved forekomst af alvorlige eller vedvarende brud på lejebetingelserne.
Opsigelse af lejer på grund af støj
Såfremt udlejeren beslutter sig for at annullere lejemålet, skal dette udformes skriftligt og specificere:
Årsagen til annulleringen (vedvarende støjindberetninger).
Varselsperioden - typisk tre måneder til den første arbejdsdag i en kalendermåned, der ikke falder dagen før en offentlig helligdag.
Information om lejers berettigelse til at fremsætte en skriftlig protest mod opsigelsen inden for en frist på seks uger.
Meddelelse om, at sagens videre behandling vil blive overladt til boligretten, såfremt der fremsættes en indsigelse.
Ligeledes skal udlejeren i denne situation garantere dokumentation for, at annulleringen er behørigt modtaget.
Til lejere: Erindr, at du er berettiget til normal benyttelse af din bolig - hvilket indbefatter at se fjernsyn, modtage gæster samt lytte til musik i et fornuftigt omfang. Imidlertid er du tillige forpligtet til at udvise hensyn over for dine naboer. Vedvarende og beviselig larm kan medføre alvorlige følger.
Til udlejere: Anlæg en saglig og bevisbaseret fremgangsmåde. Tvister vedrørende støj nødvendiggør ubestrideligt bevismateriale. En given sag risikerer nemt at blive forlænget eller afvist, såfremt klagerne enten fremstår uklare eller er mangelfuldt underbyggede - eller hvis du som udlejer ikke agerer tilstrækkeligt prompte på dem.
Protester over støj i lejeboliger figurerer blandt de mest forekommende tvister inden for etagebyggeri. Hvad enten man er lejer eller udlejer, er det afgørende at være bekendt med sine beføjelser og forpligtelser - og derudover at agere objektivt og prompte. Støjtvister bør behandles med hensyn, behørig dokumentation og et klart overblik - og slutteligt med reference til Lejeloven.